不動産売却時の税金をわかりやすく説明してみました!譲渡所得の計算方法もカンタンに

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住まいるナビ綾佑です。

今回は、不動産売却時の税金について話していこうと思います。

不動産の譲渡所得の計算方法とは?

個人でも法人でも、建物や土地などの不動産を売却して、利益が出た場合には必ず税金がかかります。

この利益は、法人であれば事業の本業の利益などと合算されたうえで、法人税などが科されます。

そして個人であれば、不動産を売却したときの利益である『譲渡所得』に、所得税と住民税がそれぞれ課税されるのです。

ちなみに、不動産賃貸による不動産所得や事業をおこなったことによる事業所得、給与所得は合算して所得税等の計算がされる『総合課税』であるのに対して、この不動産の譲渡所得は、その他の所得とは合算されることはなく、別枠で所得税などの金額が計算されます。

これを分離課税というのです。

この譲渡所得、どうやって計算できるのだろうと気になりますよね。

その計算式は以下の通りになります。

譲渡所得=譲渡対価-(取得費+譲渡費用)

不動産の譲渡所得というのは、カンタンにいうとその不動産を買ったときよりも高く売れたときの利益ということなんです。

なので、売却したときの価額から購入したときの価額を差し引いて、さらに売却したときにかかった仲介手数料や印紙代などの諸経費を譲渡費用として差し引くことで計算できるのです。

譲渡対価』とは、不動産の売却価額のことをいいますが、この譲渡対価には固定資産税の清算として受け取った金額も含まれます。

そして、『取得費』には、売った不動産の購入代はもちろんのこと、購入のときにかかった仲介手数料。登記費用等の費用を含まれます。

でも、購入時に支払った金額がそのまま所得費になるわけではありません。

土地については、買ったときに支払った金額がそのまま所得費になるのですが、建物については買ったときに支払った金額ではないのです。

これはどうゆうことかというと、その建物が、事業用や賃貸用だった場合、建物の『取得価額』のうち、時間の経過による価額の目減り分は減価償却費としてすでに不動産所得等の計算上、控除がされているのです。

建物を売却したときの所得の計算上、所得価額をそのまま譲渡対価から差し引くと、結果的には減価償却費を不動産所得等と譲渡所得について、二重に差し引くことになってしまうのです。

そういったことから、建物については、所得価額から減価償却費相当額を差し引いた価額を所得費としています。

自宅については、減価償却費は必要経費とされていませんが、『控除する所得がなかった』ものとされて、所得費の計算上は差し引かれるのです。

事業用や賃貸用よりは価値の目減りが少ないと考えるので、本来の法定耐用年数を1.5倍した耐用年数に応じた償却率をもとに定額法で償却費を計算します。

そのうえで使っていた期間の償却費の合計額を求めて、その金額を所得価額から差し引きます。

なので、建物の所得費は以下の計算式になります。

建物の取得費=取得価額-減価償却費相当額

以上が不動産売却時の譲渡取得の計算方法になります。

次回は、実際に税金はいくらかかるかお話していきたいと思います。

 

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※この体験談は60秒で読み終わります。

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🙂 昨今の地価が上昇している

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ご存じのとおりオリンピック開催決定後、マンション価格は上昇しています。

特に中古マンションの人気が高まっていて、去年2016年には新築マンションの契約件数を中古マンションの契約数が上回りました。(中古マンション3万7198件>新築マンション3万5772戸/契約戸数)

※公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)より

これは、中古マンションの需要が高いことが分かり価格上昇へとつながっています。

2019年の現在も、この現象は続いています。

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